Luxemburg: Kaufpreise finden Boden, doch die Angebotsmieten ziehen weiter an

Auf dem luxemburgischen Wohnungsmarkt geht es wieder ruhiger zu – jedenfalls für jene, die kaufen wollen. Wer dagegen einen neuen Mietvertrag unterschreibt, zahlt weiterhin spürbar mehr. Das zeigen offizielle Zahlen, die Ende Juni veröffentlicht wurden und den wachsenden Abstand zwischen den Kosten des Kaufens und denen des Mietens im Großherzogtum offenlegen.

Die Daten stammen aus dem 25. Quartalsanalysebericht des Observatoire de l'habitat, der im Ministerium für Wohnungsbau und Raumentwicklung angesiedelten Wohnungsmarktbeobachtungsstelle. Erstellt wurde der Bericht gemeinsam mit dem Statistikamt STATEC und der Steuerverwaltung für Eintragung, Domänen und Mehrwertsteuer (AED); er bezieht sich auf die ersten drei Monate des Jahres 2026.

Beim Kauf bewegte sich der hedonische Preisindex von STATEC – er rechnet Qualitätsunterschiede zwischen Immobilien heraus und misst so die zugrunde liegende Wertentwicklung – um 0,7 Prozent gegenüber dem Vorquartal und um 1,7 Prozent binnen zwölf Monaten nach oben. Das ist eine deutliche Beruhigung nach einem schwankungsreichen Jahr 2025 und der tiefen Korrektur der Jahre 2022 bis 2024, als gestiegene Finanzierungskosten Preise und Transaktionen einbrechen ließen. Die Regierung fasste das Quartal als Rückkehr auf einen ruhigeren Kurs zusammen.

Der Wohnimmobilienmarkt scheine zu einem normaleren Rhythmus zurückgefunden zu haben, erklärte das Observatoire de l'habitat – mit Blick auf Transaktionszahlen, die sich deutlich über den Tiefständen der Flaute von 2023 bis Anfang 2024 verfestigt haben.

Käufer kehren zurück, der Markt findet sein Maß

Die Transaktionszahlen bestätigen die Erholung. Verglichen mit dem ersten Quartal 2025 legte der Verkauf bestehender Wohnungen um 9,4 Prozent auf 968 Abschlüsse zu – nahe am Durchschnitt vor dem Abschwung –, während der Hausverkauf um 11,5 Prozent auf 650 stieg. Die Ausnahme bildeten Neubauwohnungen, die nach dem VEFA-Verfahren noch vor Fertigstellung verkauft werden: Hier sanken die Transaktionen um 18,2 Prozent auf 207. Dieses Segment arbeitet noch die Folgen des Baustopps der vergangenen Jahre ab.

Nach Objektart fiel das Preisbild über zwölf Monate durchweg moderat aus. Eine Übersicht:

• Bestehende Häuser: +3,0 Prozent
• Bestehende Wohnungen: +0,9 Prozent
• Neubauwohnungen (VEFA): +0,9 Prozent

Zwei Kräfte tragen die Belebung. Die erste ist die Politik: Ein Paket befristeter Steuermaßnahmen sollte den Markt wiederbeleben. Es hob den Steuerkredit des Bëllegen Akt auf 40.000 Euro je Käufer für den Hauptwohnsitz an, führte einen Kredit von 20.000 Euro für Mietinvestoren ein und senkte Eintragungsgebühren sowie die Besteuerung von Veräußerungsgewinnen bei begünstigten Käufen; mehrere Fristen liefen bis Mitte 2025. Die zweite Kraft ist günstigeres Geld: Die luxemburgischen Hypothekenzinsen sanken von einem Höchststand von rund 4,2 bis 4,5 Prozent im Jahr 2023 auf etwa 3,2 bis 3,5 Prozent im Jahr 2025 – im Gleichschritt mit den Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank.

Auf dem Mietmarkt wächst der Druck weiter

Der Mietmarkt erzählt eine andere Geschichte. Die Angebotsmieten – also die geforderten Preise für neue Mietverhältnisse – stiegen bei Wohnungen um 0,5 Prozent im Quartal und um 4,4 Prozent im Jahresvergleich. Das ist fast das Dreifache der nationalen Inflationsrate von 1,6 Prozent im selben Zeitraum und liegt weit über dem Anstieg der Kaufpreise. Möblierte Zimmer, die laut Bericht inzwischen rund 18 Prozent des Mietangebots ausmachen, verteuerten sich mit 4,7 Prozent binnen zwölf Monaten sogar noch stärker.

Entscheidend ist: Diese 4,4 Prozent gelten für neue Verträge. Bestandsmieter sind besser geschützt – der gesonderte Mietindex von STATEC, der die Mieten laufender Verträge erfasst, stieg im Jahresvergleich nur um 1,4 Prozent. Das Ergebnis ist ein Mietmarkt der zwei Geschwindigkeiten, in dem die Last am schwersten auf jenen liegt, die umziehen – darunter viele der Zugezogenen und Grenzgänger, die fortlaufend neu auf den luxemburgischen Wohnungsmarkt drängen.

Die Beobachtungsstelle benannte die Spaltung unmissverständlich: Die Angebotsmieten der Wohnungen setzten ihren Anstieg „in zügigem Tempo (+4,4 Prozent über zwölf Monate)" fort. Diese Entwicklung, so der Bericht weiter, „steht im Kontrast zur relativen Stabilität der Verkaufspreise und zeugt von anhaltenden Spannungen auf dem Wohnungsmietmarkt".

Warum Kaufen und Mieten auseinanderdriften

Der Riss spiegelt wider, wer auf welchem Markt überhaupt handlungsfähig ist. Sinkende Hypothekenzinsen und Steueranreize haben Kaufinteressenten zurückgeholt und den Verkaufspreisen einen Boden verschafft. Haushalte aber, die Luxemburgs hohe Kaufpreise auch mit billigeren Krediten nicht stemmen können, bleiben Mieter – und das anhaltende Bevölkerungswachstum hält die Nachfrage nach einem knappen Mietbestand hoch. Das nährt den Aufwärtsdruck bei den geforderten Mieten, selbst während sich der Kaufmarkt abkühlt.

Das Bild ist je nach Datenquelle nicht einheitlich. Das private Anzeigenportal atHome.lu meldete für das erste Quartal sinkende Angebotspreise bei älteren Häusern und Wohnungen – ältere Häuser minus 3,3 Prozent, ältere Wohnungen minus 1,4 Prozent gegenüber dem Vorquartal – und beschrieb die Mieten als weitgehend stabil, gestützt jedoch durch starke Nachfrage in den begehrtesten Lagen. Angebotspreisportale können vom transaktionsbasierten Index von STATEC abweichen; dieser ist die offizielle Referenz und zeigt moderate Zuwächse statt Rückgängen.

Für Einwohner, die 2026 zwischen Kauf und Miete abwägen, sind die Schlüsse eindeutig. Käufer treffen auf einen Markt, der nicht mehr fällt und auf dem die Finanzierung weniger drückt. Mieter, vor allem beim Abschluss eines neuen Vertrags, erleben das Gegenteil: Steigerungen, die weiterhin deutlich über der Inflation und über dem Preis jener Wohnungen liegen, die sie eines Tages vielleicht selbst besitzen wollen. Da Wohnen die größte Einzelbelastung der Lebenshaltungskosten in Luxemburg ist, dürfte der Abstand zwischen diesen beiden Erfahrungen das Jahr prägen.