Luxemburgs Immobilienmarkt findet Halt – doch die Mieten ziehen weiter an

Zwei Jahre lang fielen in Luxemburg die Immobilienpreise, dann brachte ein steuerlicher Sondereffekt die Mitte des Jahres 2025 gehörig durcheinander. Am Ende steht ein Markt, der weder fällt noch wirklich anzieht – sondern verharrt. Die jüngsten offiziellen Zahlen zeichnen das Bild eines Plateaus bei den Kaufpreisen. Doch parallel dazu klettern die Mieten weiter, und das verschiebt den Druck auf jene, die sich Wohneigentum ohnehin nicht leisten können.

Der vierteljährliche Bericht von STATEC und dem Observatoire de l'Habitat, der nationalen Wohnungsbeobachtungsstelle, weist für das vierte Quartal 2025 einen Anstieg des Gesamtindex der Verkaufspreise von lediglich 0,4 Prozent gegenüber dem Vorquartal aus. Über zwölf Monate hinweg blieb der Index mit einem Plus von 0,1 Prozent praktisch unverändert. Für einen Markt, der 2023 um 9,1 Prozent und 2024 um weitere 5,2 Prozent eingebrochen war, ist dieser Nahezu-Nullwert eher ein vorsichtiges Anhalten der Talfahrt als eine Erholung.

Ein turbulentes Jahr endet im Gleichgewicht

Die Stabilität der Jahresbilanz verdeckt, wie heftig die Schwankungen zwischenzeitlich ausfielen. Im zweiten Quartal schossen die Kaufpreise um 4,4 Prozent in die Höhe, weil zahlreiche Käufer ihre Geschäfte abschließen wollten, bevor die befristet auf 3,5 Prozent gesenkte Registrierungsgebühr Ende Juni 2025 auslief; die Frist zur Unterzeichnung der notariellen Urkunden wurde bis zum 30. September verlängert. Das vorgezogene Kaufinteresse trieb die Preise und die Bereitschaft, mehr zu zahlen. Als das Zeitfenster sich schloss, gab der Markt einen Großteil davon wieder her: Der hedonische Verkaufspreisindex von STATEC sank im dritten Quartal um 3,1 Prozent, mit Rückgängen in sämtlichen Segmenten.

Zum Jahresende hatten sich die Ausschläge ausgemittelt.

Nach dem im zweiten Quartal 2025 beobachteten starken Anstieg (+4,4 Prozent gegenüber dem Vorquartal) und dem anschließenden Rückgang im dritten Quartal (-3,5 Prozent) bestätigt die Entwicklung der Immobilienpreise im vierten Quartal 2025 eine Phase der Stabilisierung.

Nach Objektart fällt das Bild unterschiedlich aus. Im Jahresvergleich zum vierten Quartal legten bestehende Wohnungen um 0,2 Prozent zu, Wohnungen im Bau um 2,0 Prozent, während bestehende Häuser um 1,0 Prozent nachgaben. Über die gesamte Korrektur seit 2022 hinweg verweist das Observatoire darauf, dass die Preise für bestehende Wohnungen in der Stadt Luxemburg um rund 11 Prozent und in einzelnen Gemeinden um bis zu 18 Prozent gefallen sind – eine spürbare Neubewertung, auch wenn das Niveau zu den höchsten Europas zählt.

Die Käufer kamen zurück – und zogen sich wieder zurück

Die Zahl der Transaktionen erzählt dieselbe Stop-and-go-Geschichte. Im dritten Quartal sprang die Aktivität an: 1.052 bestehende Wohnungen wechselten den Besitzer, ein Plus von 5,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr und nahe an den Werten vor der Krise. Der Verkauf bestehender Häuser legte um 27,7 Prozent zu, und die Käufe von Neubauwohnungen auf Plan – in Luxemburg als VEFA bekannt – mehr als verdoppelten sich mit einem Plus von 125 Prozent. Vieles davon spiegelte den Wettlauf gegen die Steuerfrist wider, nicht eine dauerhafte Rückkehr des Vertrauens.

Sobald der fiskalische Anreiz entfiel, ließ der Schwung nach. Im vierten Quartal schwächte sich die Aktivität erneut ab; der Verkauf von Neubauwohnungen fiel von 326 im Vorquartal auf 149. Das Observatoire beschrieb den Markt für Bestandsimmobilien als widerstandsfähiger, doch insgesamt blieb der Eindruck eines Marktes, der nach festem Boden sucht, statt durchzustarten.

Mieten ziehen an, der Druck verlagert sich

Während die Kaufpreise verharrten, bewegten sich die Mieten in die andere Richtung. Die Angebotsmieten für Wohnungen stiegen im Jahresvergleich zum vierten Quartal um 3,0 Prozent – eine leichte Beschleunigung, die sie nahe an die luxemburgische Gesamtinflation von 2,9 Prozent heranführte.

Die Belastung verteilt sich ungleich. Der Mietindex von STATEC, der erfasst, was Bestandsmieter mit laufenden Verträgen tatsächlich zahlen, stieg im selben Zeitraum um lediglich 1,4 Prozent – deutlich weniger als sowohl die Angebotsmieten als auch die Inflation. In dieser Lücke steckt eine altbekannte Falle: Etablierte Mieter sind teilweise geschützt, doch wer auf den offenen Markt gedrängt wird – Neuankömmlinge, Grenzgänger oder Haushalte, die umziehen müssen – sieht sich mit weit schneller steigenden Forderungen konfrontiert.

Die offiziellen Zahlen aus der Publikation zum vierten Quartal 2025 fassen die Lage nüchtern zusammen:

• Angebotsmieten für Wohnungen: +3,0 Prozent im Jahresvergleich, nach +1,2 Prozent ein Quartal zuvor
• STATEC-Mietindex (Bestandsmieter): +1,4 Prozent im Jahresvergleich
• Nationale Verbraucherpreisinflation: +2,9 Prozent
• Verkaufspreisindex: +0,1 Prozent im Jahresvergleich

Genau diese Schere ist der Kern der Geschichte. Die Finanzierungskosten liegen weiterhin hoch im Vergleich zur Ära des billigen Geldes, sodass viele potenzielle Käufer trotz stabiler Preise vom Kauf ausgeschlossen bleiben – und diese aufgestaute Nachfrage entlädt sich in einem Mietmarkt, in dem das Angebot knapp ist und die Forderungen weiter steigen.

Warum die Spaltung zählt

Wohnen ist in Luxemburg die prägende Belastung der Lebenshaltungskosten – für die Einwohner ebenso wie für die rund 200.000 Grenzgänger, die täglich aus Frankreich, Belgien und Deutschland pendeln. Ein sich stabilisierender Kaufmarkt nützt der Bezahlbarkeit wenig, wenn er die Menschen lediglich in ein Mietverhältnis mit beschleunigt steigenden Preisen drängt.

Diese Spannung treibt inzwischen die Politik an. Das Observatoire, das dokumentiert hat, wie sich die Wohnpreise in Luxemburg seit 1974 nominal mehr als verneunundzwanzigfacht haben, legte ein neues Bündel von Studien zur Mietregulierung vor, die bei einem Seminar im Juni 2026 vorgestellt wurden. Unter Wohnungsbauminister Claude Meisch prüft die Regierung Reformen des Systems, das die Mieten auf 5 Prozent des neu bewerteten investierten Kapitals begrenzt – darunter eine vorgeschlagene Obergrenze dafür, wie stark sich die Mieten jährlich bewegen dürfen. Eine Erhebung für ein geplantes Mietkataster, den „cadastre des loyers", hat bereits 30.000 Eigentümer mehrerer Immobilien befragt.

Vorerst lässt die Datenlage Luxemburgs Haushalte in einem unbequemen Zwischenraum zurück: Die Preise fallen nicht mehr schnell genug, um Eigentum in Reichweite zu bringen, und die Mieten steigen schnell genug, um den Druck aufrechtzuerhalten. Ob die Ruhe bei den Kaufpreisen Ende 2025 zu einem echten Boden erstarkt – oder sich als nächste Atempause vor der folgenden Bewegung erweist –, wird die Entscheidungen von Käufern und Mietern bis ins Jahr 2026 prägen.