Haus kafen zu Lëtzebuerg: wat kascht et wierklech – an wéi de Bëllegen Akt de Präis dréckt

Wien zu Lëtzebuerg e Haus oder eng Wunneng keeft, bezilt méi wéi just de Verkafspräis. Uewen drop kommen 7 % Registratiouns- an Transkriptiounsdroit (6 % droit d'enregistrement plus 1 % droit de transcription), ronn 1 % Emoluments fir den Notaire a puer honnert Euro administrativ Fraisen. Den entscheedende Réckhalt ass de Bëllegen Akt – e Steierkredit vu bis zu 40.000 € pro Keefer (also 80.000 € fir e Koppel) – deen op engem Haaptwunnsëtz de gréissten Deel vum Droit, wann net alles, ka läschen. Hei kritt Dir d'Zuelen, de Cash deen Dir am Viraus braucht an de Kafsprozess vum Ugebot bis bei den Akt opgeschlësselt.

Wat kënnt uewen op de Kafpräis drop?

Déi Käschten, déi de Keefer beim Ënnerschreiwen dem Notaire bezilt, deelen sech esou op:

• Registratiounsdroit (droit d'enregistrement): 6 % vum Kafpräis.
• Transkriptiounsdroit (droit de transcription): 1 % vum Präis. Zesumme sinn dat déi bekannten 7 % – eleng vum Keefer ze droen; de Verkeefer bedeelegt sech net.
• Notaire-Emoluments: ronn 1 % vum Präis. Dat ass e reglementéierten Tarif op enger degressiver Skala (prozentual méi niddreg bei héije Präisser), plus 17 % TVA.
• Administrativ Fraisen: ongeféier 300–800 € fir Katasterauszüg an Dokumenter.

Déi temporär Reduktioun, déi de Registratiounsdroit op 3,5 % gehalvéiert hat, ass den 30. Juni 2025 ausgelaf. Vum 1. Juli 2025 un zielen erëm déi voll 7 %. Bei engem Beispillshaus vu 600.000 € maachen d'Droiten 42.000 € aus an d'Notairekäschten ronn 6.000 € – nach ier ee Steierkredit ugerechent gëtt. Genee dofir ass de Bëllegen Akt esou wichteg.

Wat bréngt de Bëllegen Akt konkret?

De Bëllegen Akt – de Steierkredit op notariellen Uerkonnten – reduzéiert de Registratiouns- an Transkriptiounsdroit, wann Dir eng Wunneng keeft, fir selwer dran ze wunnen. Hie leit bei 40.000 € pro Keefer, esou datt e Koppel, dat zesumme keeft, iwwer 80.000 € verfüügt. De Kredit gouf vun 30.000 € eropgesat an ass fir Akten, déi vum 1. Juli 2025 un ënnerschriwwe ginn, definitiv gemaach ginn.

De Steierkredit ass op 40.000 € pro Persoun limitéiert. Fir dovun ze profitéieren, muss de Keefer sech verflichten, d'Immobilie selwer ze bewunnen – bannent zwee Joer, respektiv véier Joer bei Bauland oder engem Objet am Bau – an dat fir en ononnerbrachenen Zäitraum vun op d'mannst zwee Joer. (Guichet.lu / Administration de l'enregistrement)

Déi wichteg Reegelen:

• Hie gëllt net nëmme fir éischtmoleg Keefer – all natierlech Persoun, déi e Wunnsëtz keeft, ka léien –, mä jidderee huet e perséinlecht Enveloppe vu 40.000 €, dat iwwer méi Käf verdeelt ka ginn, bis et opgebraucht ass.
• Dir musst d'Wunneng op d'mannst zwee Joer ouni Ënnerbriechung bewunnen. Verkaaft oder verlount Dir se méi fréi, muss de Kredit komplett mat de legalen Zënse zréckbezuelt ginn (Ausnamen: force majeure, Gesondheet, Zwangsverkaf, Doud vum Partner oder Scheedung).
• D'Verwaltung hieft ëmmer e Minimum vun 100 € un Droit an – ganz op null fält et also ni.

Am Beispill vu 600.000 € dréckt de Kredit vun 40.000 € vun engem eenzelne Keefer déi 42.000 € Droit op ronn 2.000 €; d'80.000 € vun engem Koppel decken se ganz of, sou datt just de Minimum vun 100 € bleift. Wien net beréchtegt ass, bezilt déi voll ~8 % (7 % Droit plus ~1 % Notaire).

Wéi vill Eegemëttel braucht Dir am Viraus?

Zënter 2021 setzt d'Finanzopsiicht (CSSF) Grenze fir de Prêt am Verhältnis zum Wäert: éischtmoleg Keefer vun engem Haaptwunnsëtz kënnen bis zu 100 % vum Wäert léinen; wien de Wunnsëtz wiesselt, bis zu 90 %; a fir Locatiounsinvestitiounen ass bei 80 % Schluss (also 20 % Eegemëttel). Net-Residenten froen d'Banken dacks no 20–40 %.

Wichteg: och e Prêt vun 100 % deckt just de Kafpräis. D'Transaktiounskäschte musse aus Ären eegene Mëttel kommen:

• Notairekäschten an all Droit, deen net vum Bëllegen Akt gedeckt ass – vun ongeféier 1 % vum Präis bei engem beréchtegte Koppel bis zu ronn 8 % bei engem net-beréchtegte Keefer.
• D'Hypothéiquer-Aschreiwung (inscription hypothécaire): ongeféier 0,5–1 % vum Prêt, plus Bankfraisen vu ronn 0,2–0,5 %.
• D'Acompte vun 10 %, dat beim Kompromëss bezuelt gëtt (kuckt hei ënnen) – et gëtt beim Notaire hannerluecht an um Präis ugerechent, mä Dir musst et beim Ënnerschreiwe kënne stemmen.

E realistesche Minimum fir e beréchtegten éischtmolege Keefer sinn also d'Notaire- an Hypothéiquer-Käschten – dacks 2–4 % vum Präis a barem Cash, méi wann de Kredit Iech net komplett deckt.

Wéi leeft de Kaf Schrëtt fir Schrëtt of?

• D'Finanzéierung virbereeden. Sicht en Accord de principe vun Ärer Bank, sou datt Dir Äre Budget an Är LTV kennt.
• En Ugebot maachen an de Kompromëss ënnerschreiwen. Dëse verbindleche Virverkafsvertrag engagéiert béid Säiten; de Keefer bezilt traditionell e Acompte vun 10 %, dat beim Notaire hannerluecht gëtt. No der Ënnerschrëft gëtt et keng legal Widderrufsfrist – setzt dofir eng suspensiv Klausel fir de Kredit era.
• De Prêt finaliséieren. D'Bank bestätegt de Prêt a schreift d'Hypothéiquer op d'Immobilie an.
• Den notariellen Akt (acte de vente) ënnerschreiwen. Normalerweis 3–6 Méint nom Kompromëss bezuelt Dir de Rescht, d'Droiten (no Ofzuch vum Bëllegen Akt) an d'Notairekäschten – an d'Eegentum geet iwwer.
• Un d'Grondsteier (impôt foncier) denken. Dës kommunal Steier ass historesch ganz niddreg – dacks e puer Zéngerten bis e puer honnert Euro d'Joer – bis eng gestëmmten Reform ronderëm 2030 wierklech gräift.

Iwwerpréift déi aktuell Tariffer, de Plafong vun 40.000 € an all lafend Wunnengshëllef op guichet.lu a bei der Administration de l'enregistrement, ier Dir Iech festleet – d'Schwellewäerter hu sech an de leschte Budgeten e puer Mol geännert.